Почему рассрочки по новостройкам растут быстрее погашений

Во II квартале 2026 года каждая четвёртая сделка по договорам долевого участия (ДДУ) в России оформлялась с рассрочкой. Это на 5 процентных пунктов превышает показатель предыдущего квартала, сообщает Аналитический центр ДОМ.РФ.

Согласно результатам опроса, проведённого ДОМ.РФ вместе с ИРСО и АЦ ВЦИОМ, рассроченные договоры присутствуют в портфелях практически всех девелоперов — 94%. Доля таких сделок в общем объёме ДДУ составляет 27%.

Волны расторжений на рынке не наблюдается: в апреле–июне 2026 года у трети застройщиков разрывов договоров не зафиксировано вовсе, а у прочих их доля уложилась в 10%.

Чем опасна рассрочка при покупке новостроек?

Одновременно с этим механизм несёт угрозы, подчёркивают авторы отчёта. Сейчас рассрочку при покупке по ДДУ разрешено использовать лишь до момента ввода объекта в эксплуатацию. Ближе к завершению стройки некоторые клиенты могут не выдержать кредитную нагрузку либо получить отказ по ипотеке — в том числе из-за того, что застройщик не способен проверить платёжеспособность покупателя столь же тщательно, как это делает банк.

На 1 сентября покупатели не внесли 17% цены действующих рассроченных ДДУ: на счета эскроу должно поступить около 1,5 трлн руб. С начала года объём вырос на 0,2 трлн руб. Иными словами, свежие обязательства по рассрочкам появляются быстрее, чем закрываются прежние.

Что рассрочки значат для самих застройщиков?

Для девелоперов расширение практики рассрочек — скорее вынужденный шаг, требующий более пристального контроля за проектным финансированием: чем выше доля таких сделок, тем слабее покрытие долга средствами эскроу и тем дороже обходится проектное финансирование, говорится в сообщении.

Там же указано, что исправить ситуацию способна донастройка законодательства. Внесённый в августе законопроект призван устранить ключевые пробелы в регулировании и расширить рамки применения рассрочек. Эти меры позволят сохранить рассрочку как рабочий инструмент поддержки спроса — что отчасти возместит выпадающий спрос на фоне изменений «Семейной ипотеки».

Как Минстрой хочет урегулировать рассрочку?

Минстрой РФ подготовил законопроект, который будет регулировать приобретение жилья в рассрочку. Поправки хотят внести в 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Один из замыслов таков: если квартиру покупают в рассрочку и финальный платёж попадает на период после сдачи дома в эксплуатацию, то до того, как жильё оплатят целиком, оно числится в залоге у застройщика — с того момента, как в госреестре появится право собственности дольщика. Кроме того, чтобы адекватно оценивать долговую нагрузку покупателей, сведения о договоре рассрочки планируют направлять в кредитную организацию, где открыт эскроу- или расчётный счёт, а уже оттуда они пойдут в бюро кредитных историй.

По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, законопроект о рассрочке при покупке жилья может попасть на рассмотрение Госдумы осенью 2026 г.

Эксперты IRN.RU считают, что рассрочки вновь способны занять до половины рынка новостроек. Правда, это вынужденная и рискованная замена ипотеке, прибегать к которой допустимо лишь в небольших объёмах.

Вопросы и ответы

Какая доля сделок по ДДУ во втором квартале 2026 года прошла с рассрочкой?

В апреле–июне 2026 года с рассрочкой оформлялась каждая четвёртая сделка по ДДУ, то есть 27% от общего объёма. Это на 5 процентных пунктов больше, чем кварталом ранее.

Что будет с квартирой, купленной в рассрочку, если финальный платёж придётся на время после сдачи дома?

По замыслу Минстроя, пока жильё не оплачено полностью, оно остаётся в залоге у застройщика — с момента регистрации права собственности дольщика в госреестре. Это прописано в поправках к 214-ФЗ.

Когда законопроект о рассрочке может рассмотреть Госдума?

По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, документ может попасть на рассмотрение Госдумы осенью 2026 года. Законопроект внесли в августе, он призван устранить пробелы в регулировании рассрочек.