Почему новостройки на севере Москвы дорожают при падении спроса

В Северном административном округе Москвы предложение на первичном рынке жилья всё сильнее тяготеет к дорогим сегментам. Бизнес-класс по-прежнему лидирует, а вот доля премиальных новостроек за два года выросла более чем вдвое. Средний чек покупки при этом поднимается, число же сделок падает — такие данные приводит КОР.ЭКСПИ (CORE.XP).

К началу сентября 2026-го в САО выставлялось 39 проектов совокупной жилой площадью 415 тыс. кв. м. Это 16% всего строительства в пределах «старой» Москвы. За 12 месяцев объём экспозиции прибавил 71%, а число лотов — 50%, достигнув 6,6 тыс. Средний лот подорожал до 35 млн руб. (+26% год к году), средневзвешенная цена «квадрата» — 555,6 тыс. руб. (+10% г/г).

Какие сегменты преобладают в новостройках САО?

Крупнейший сегмент экспозиции — бизнес-класс, на него приходится 45%, ещё 33% даёт комфорт-класс. Премиальное предложение наращивает вес: с сентября 2024-го по сентябрь 2026-го его доля поднялась с 9 до 22%. В итоге почти две трети новостроек округа сегодня — это бизнес- и премиум-сегменты.

За тот же срок средневзвешенная цена метра по классам прибавила в среднем 20–25%. В бизнес-классе она составила 564,7 тыс. руб., в премиальном — 841,2 тыс. руб.

Вырос и бюджет приобретаемого лота. В августе 2026-го средняя сумма сделки на первичном рынке САО равнялась 32,9 млн руб., что на 29% больше, чем годом ранее. Средневзвешенная цена проданного метра поднялась на 22%, до 607 тыс. руб.

Как меняется активность покупателей в САО?

Активность покупателей, напротив, падает. За январь — август 2026-го в САО зарегистрировали 3,6 тыс. сделок по договорам долевого участия — на 19% меньше, чем за те же месяцы 2025 года.

Среди других округов столицы САО удерживает рост, но отрыв по ключевым метрикам остаётся небольшим. За год сильнее всего сократилась дистанция с Северо-Западным административным округом: по средней стоимости лота — на 23 п.п., по средневзвешенной цене метра — на 3 п.п. Показатели Северо-Восточного административного округа держатся рядом с уровнем САО и лежат в сопоставимом коридоре.

Структурные перемены на первичном рынке САО показывают: сегменты с более высокими ценами играют всё заметнее. Параллельно с удорожанием предложения растёт и реальный бюджет покупки — за год средний чек сделки прибавил почти треть, добравшись до 32,9 млн рублей. Число сделок при этом падает. Вывод напрашивается такой: чем больше на рынке предложений, тем сильнее покупатель реагирует на цену конкретного лота. Ещё одна точка роста для округа — бывшие промзоны. Их переустройство даёт возможность запускать новые жилые проекты, включая дорогие сегменты», — прокомментировала директор, руководитель направления жилой недвижимости КОР.ЭКСПИ (CORE.XP) Екатерина Ломтева.

Вопросы и ответы

Сколько новостроек и квартир выставлено в САО к сентябрю 2026 года?

В Северном административном округе к началу сентября 2026-го экспонировалось 39 проектов общей жилой площадью 415 тыс. кв. м. Количество лотов достигло 6,6 тыс., что на 50% больше, чем годом ранее.

Как изменилась доля премиального жилья в САО за два года?

С сентября 2024-го по сентябрь 2026-го доля премиальных новостроек в САО выросла с 9 до 22%. Бизнес-класс занимает 45%, комфорт-класс — 33%. Вместе бизнес и премиум дают почти две трети предложения.

Сколько сделок прошло в САО за январь — август 2026 года и как изменился средний чек?

За январь — август 2026-го в САО зарегистрировали 3,6 тыс. сделок по ДДУ, это на 19% меньше, чем годом ранее. При этом средняя сумма сделки в августе 2026-го составила 32,9 млн руб., прибавив 29% за год.